Adempimenti obbligatori per gli amministratori di condominio 2018
Gli amministratori di condominio, nell’esercizio delle loro funzioni, sono vincolati ad attenersi a determinati adempimenti che devono essere svolti periodicamente, in maniera da porre in essere una gestione chiara e trasparente.
La materia condominiale nasconde sempre delle insidie, le liti che riguardano tali ambiti sono spesso frequenti, in particolare quando i condomini sono numerosi e ciascuno ha idee diverse sugli argomenti oggetto di contestazione. Vivere serenamente in collettività non è facile, per questa ragione, mentre in passato la funzione di amministratore veniva svolta a turno da ogni singolo condomino, oggi, con le mutate esigenze e con l’aumento del contenzioso, tale incombenza è attribuita a specialisti esperti nella materia. Con la riforma del condominio del 2015 si sono cristallizzati dei principi imprescindibili a tutela della buona fede dei condomini e del buon andamento del condominio stesso che, grazie all’armonia e al dialogo, viene amministrato nel modo migliore.
Assemblea condominiale
Tra i primi adempimenti per gli amministratori di condominio vi è certamente l’assemblea condominiale. L’assemblea è un momento di riunione in cui, a seguito di convocazione ufficiale, i condomini presenziano e vengono informati circa le attività da svolgere e le novità sulla gestione. Vi è un ordine del giorno in punti in cui vengono evidenziati gli argomenti che meritano un approfondimento le parti vengono coinvolte a turno nella discussione. In sostanza, l’amministratore presenta all’assemblea una determinata problematica e propone delle soluzioni, i condomini, dal canto loro, manifestano il punto di vista e rispondono in base al proprio orientamento. Per un corretto svolgimento, è fondamentale che i toni dell’assemblea siano sempre pacati e rispettosi, il dissenso può essere manifestato ma senza alzare la voce. L’amministratore ha quasi una funzione di arbitro in quanto indirizza i vari condomini ad una soluzione comune che possa essere vantaggiosa per tutti. Al termine dell’assemblea, si procede alla votazione della mozione e ciascun condomino ha a disposizione un voto proporzionato ai millesimi di possesso. Infine, quando la decisione è presa, l’amministratore avvisa della prossima assemblea e presenta una bozza di ordine del giorno da approvare alla data prestabilita.
Manutenzione
Il condominio è, in genere, un edificio composito, caratterizzato da parti private e da parti comuni. Ogni condomino ha obbligo di provvedere alla manutenzione del proprio appartamento onde non arrecare fastidio o danni ai vicini in prossimità mentre, con riferimento alle parti comuni è l’amministratore a dover provvedere. Per parti comuni si intendono il cortile, l’ingresso, l’area parcheggio, il terrazzo, il tetto e ogni altro elemento architettonico di cui beneficiano in parti uguali tutti. Poiché gli edifici sono soggetti all’usura del tempo, alle intemperie e ai danni da utilizzo, è fondamentale intervenire periodicamente con una manutenzione che ne garantisca la piena efficienza. Solitamente, l’amministratore, prima di incaricare una ditta per i lavori, acquisisce vari preventivi e li confronta tra loro individuando quello più vantaggioso. In seguito, con una assemblea convocata appositamente, comunica la decisione. Il pagamento per i lavori avviene mediante bonifico bancario, attraverso il conto corrente del condominio.
Redazione preventivo e consuntivo annuale
La gestione di un condominio consta di diverse operazioni. L’amministratore esegue il compito affidato provvedendo alla redazione di due documenti indispensabili, che devono essere resi pubblici e consultabili da chiunque abbia interesse. Tali documenti sono il preventivo e il consuntivo annuale. Con riferimento al primo, all’inizio dell’anno l’amministratore, in base agli adempimenti da compiere, alla manutenzione e ai pagamenti da effettuare, predispone un piano di spesa indicante l’esborso di denaro per ciascun condomino. Dopo la presentazione, il condominio ha facoltà di chiedere chiarimenti in merito o di contestare la cifra argomentando e spiegando, anche in assemblea, le motivazioni. Con riferimento al consuntivo, si tratta di un documento che deve essere redatto ogni anno entro il 31 dicembre con l’indicazione delle spese affrontate, con relative voci e specificazioni in proposito. Anche in questo caso sono possibili le contestazioni che, per la loro validità, devono essere depositate entro e non oltre tre mesi dall’inizio del nuovo anno. Con la convocazione dell’assemblea i condomini possono confrontarsi sul punto oppure chiedere lumi all’amministratore che, avvalendosi anche del mezzo informatico, può realizzare dei grafici che consentono di evidenziare in maniera più chiara ogni voce di spesa.
Versamento delle imposte periodiche
Come ultimo adempimento per gli amministratori di condominio vi è la tenuta della contabilità, con l’indicazione di entrate ed uscite annuali, oltre, ovviamente alla compilazione del modello unico dal quale deriva l’obbligo del pagamento delle spese periodiche. Inoltre, occorre precisare che è altresì obbligo dell’amministratore di comunicare all’Agenzia delle Entrate territorialmente competente, i dati relativi ad eventuali interventi strutturali sulle parti comuni dell’edificio, in modo da beneficiare di agevolazioni e detrazioni fiscali.
Il condominio viene dunque sottoposto ad imposte che riguardano anche il pagamento dei compensi dell’amministratore e, come tali, soggetti ad imposizione fiscale in proporzione ai guadagni e all’attività svolta. Per i condomini più grandi, questo adempimento, oltre che dall’amministratore, può essere eseguito anche da un collaboratore nominato appositamente per lo scopo, per un periodo di tempo limitato.
