Chi paga se il condominio è moroso? Come tutelarsi contro i debiti accumulati

Che siano spese per la ristrutturazione del tetto o del rifacimento di alcuni spazi comuni o che siano i pagamenti delle ordinarie bollette di acqua o gas condivise da tutti i condomini, si tratta di spese che chi vive in un condominio deve necessariamente affrontare. Tuttavia, spesso e volentieri alcuni di essi si rifiutano di pagare facendo figurare in questo modo l’intero condominio moroso. Ma in questi casi chi deve pagare i debiti secondo la legge? E soprattutto come ci si può tutelare, prevenendo situazioni simili? Qui di seguito cercheremo di capire insieme quali sono i passi da seguire per evitare di ritrovarsi in queste spiacevoli situazioni.

Il debito di chi non è in regola ricade sulle spalle degli altri condomini?
Secondo l’articolo 63 disp. att. c.c. esiste tra tutti i condomini un vincolo solidale, ciò vuol dire che se uno di loro non paga il debito ricade su tutti gli altri, i quali dovranno per legge rispondere al pagamento. Prima che questo accada, però, il creditore deve disporre la preventiva escussione nei confronti del condomino moroso. Se ciò non produce i risultati sperati, il creditore potrebbe richiedere il pignoramento di un bene del debitore che possa estinguere il pagamento dovuto. Ma qualora anche questa azione cada nel vuoto poichè non esistono beni che soddisfino a pieno il credito vantato, il creditore si rivolge agli altri abitanti del condominio. Questi ultimi, anche se in regola con i pagamenti, dovrebbero corrispondere il pagamento dovuto.

Il ruolo dell’amministratore
L’Amministratore di condominio è l’unico che in questi casi può prendere in mano la situazione. Egli, infatti, può disporre un sollecito al debitore di pagare, oppure può in alternativa tentare una strada più dura: inviare una lettera di diffida e di messa in mora. Se neanche questo provvedimento risulta risolutivo, l’unica possibilità d’azione che rimane all’amministratore per tutelare tutti i condomini è agire per vie legali. Dunque, egli deve chiedere entro 6 mesi al giudice un decreto ingiuntivo in modo da imporre al debitore di pagare .

Prima opzione: il sollecito
Non è una vera e propria azione legale, ma si tratta di un rimprovero “amichevole” con il quale l’amministratore cerca di ricordare al condomino moroso la somma da pagare entro 15 giorni. Il sollecito viene inviato tramite una lettera, spedita tramite raccomandata A/R e deve contenere tutti i dettagli delle spese. Importante cosa da ricordare è che il sollecito non costituisce un rallentamento dei termini dei 6 mesi entro cui chiedere il decreto ingiuntivo, qualora fosse necessario.

Seconda opzione: La lettera di diffida e di messa in mora
Se la prima opzione non ha funzionato, si può procedere con la seconda prima di passare alle maniere forti e avviare un vero e proprio provvedimento legale. Anche in questo caso al condomino moroso viene inviata una lettera, ma che rispetto al sollecito è decisamente più seria e formale con la quale si rammenta che con la presente non ci saranno più ulteriori avvisi, ma si agirà per via legale.

Terza opzione: il decreto ingiuntivo
Il decreto ingiuntivo è un provvedimento legale a tutti gli effetti e può essere richiesto dall’amministratore di condominio al giudice entro 180 giorni dalla chiusura del bilancio. Si tratta di un provvedimento che una volta presentato è subito esecutivo, quindi il condomino moroso non può assolutamente fare ricorso. Inoltre, l’amministratore può richiederlo senza l’esplicita approvazione da parte dell’assemblea condominiale. Il condomino moroso non potrà far altro che pagare la somma liquida oppure corrispondere un bene di sua proprietà che soddisfi il credito da versare entro 40 giorni dall’avvio del provvedimento

Le spese legali del provvedimento
A questo punto vi starete certamente chiedendo a chi spettano le spese legali dovute al provvedimento e alla necessaria presenza di un avvocato. Tali pagamenti spettano al condomino moroso, ma dovranno essere inizialmente corrisposte dagli altri condomini. Dunque, questi ultimi dovranno anticipare tutte le spese necessarie che poi verranno loro rimborsate, a seguito dell’addebito delle stesse al condomino in questione.

E se il moroso è un affittuario?
Quando si avvia un provvedimento legale di questo tipo il destinatario è chiaramente il proprietario dell’immobile e non l’effettivo inquilino che lo abita. Infatti, se non esplicitamente sancito da contratto di locazione, l’inquilino non è tenuto a pagare le spese condominiali che invece spettano al padrone dell’immobile.

Interruzione dei servizi
Se tutti queste azioni non hanno risolto la situazione e il condomino è moroso da più di sei mesi, l’amministratore del condominio, di sua iniziativa o su istigazione dell’assemblea condominiale, deve interrompere l’uso dei servizi comuni non essenziali, come: l’uso dell’ascensore o del riscaldamento centralizzato (non è essenziale per il Tribunale di Roma, mentre quello di Milano lo ha considerato tale), ma non si può sospendere ad esempio la fornitura di acqua.

Per concludere si può affermare che è sempre meglio prevenire piuttosto che curare e cercare, quindi, di sollecitare tempestivamente il debitore onde evitare che il creditore non possa far altrimenti che chiedere il suo debito agli altri condomini.