Danni da infiltrazione: la strada da prendere non è sempre la stessa

In che cosa consistono i danni da infiltrazione

Quando si verifica una rottura all’impianto idrico di un’abitazione, di un negozio oppure di un ufficio che si trovano in uno stabile condominiale, immediatamente si presenta il problema di stabilire chi debba provvedere a farsi carico dei danni provocati.
Non è sempre facile e neppure rapido capire di chi sia la responsabilità di questi problemi, a causa della complessità del sistema di tubature responsabili della distribuzione di acqua agli stabili.
L’acqua, che può insinuarsi attraverso pareti, soffitti e pavimenti, deriva sia dal basso (sotto forma di umidità di risalita), oppure più spesso dall’alto (lastrichi solari, soffitte o anche dai tetti).
L’entità dei danni derivanti da infiltrazioni può essere variabile: da una semplice macchia di umidità sull’intonaco, a uno stillicidio continuo o intermittente, fino ad arrivare a veri e propri allagamenti, responsabili di conseguenze molto gravi.
Infatti quando l’impatto idrico arriva fino all’impianto elettrico, si possono verificare corti circuiti con blocco della fornitura di energia, che vanno a sommarsi alle problematiche già esistenti.
Una volta chiariti gli aspetti tecnici relativi alla tipologia d’infiltrazione, è necessario occuparsi di quelli legali per la richiesta danni e per identificare chi sia il responsabile di tale situazione.
La responsabilità legale è imputabile al proprietario delle tubature, che non sempre è facile individuare con certezza in stabili condominiali, soprattutto in quelli datati, dove gli impianti sono estremamente complessi.
Per questo motivo è indispensabile conoscere alla perfezione il regolamento condominiale, insieme a quella sezione del Codice Civile che tratta della gestione del bene comune, come appunto il condominio.

Quali sono le strade da seguire in caso d’infiltrazioni condominiali

Il primo passo da compiere è quello di stabilire l’origine dell’infiltrazione, ovvero il punto in cui la tubatura ha ceduto e si è rotta.
Tutte la condotte di adduzione fino al contatore delle singole unità immobiliari sono di proprietà del condominio, che quindi è tenuto a farsi carico delle spese sostenute per i danni provocati.
Le tubature di scarico sono di proprietà condominiale fino al punto in cui sono collegate a quelle dei singoli appartamenti, quando la responsabilità diventa dell’inquilino.
Se le infiltrazioni derivano da muri perimetrali, di solito dipendono da sistemi di fornitura idrica condominiali e quindi i danni provocati sono a carico del condominio stesso.
Quando è possibile dimostrare che il problema deriva da un difetto strutturale manifestato entro i 10 anni dalla fine dei lavori, allora bisogna chiedere il risarcimento all’impresa costruttrice, ai sensi dell’art. 1669 codice civile (rovina e difetti di cose immobili).

Che cosa dice il Codice Civile riguardo al problema delle infiltrazioni

Secondo l’articolo 2051 del Codice Civile, ciascuno risulta responsabile del danno prodotto, indipendentemente dalla sua entità, a patto che sia possibile dimostrare con certezza lo stato di fatto.
Qualora sia invece possibile dimostrare l’esistenza di un caso fortuito, non si parla più di responsabilità soggettiva, ma oggettiva, che prevede un differente modo di procedere.
Pertanto, secondo quanto esposto dalla Legge, il presupposto necessario per agire giustamente è quello di stabilire senza alcun dubbio quale sia il responsabile del danno.
In contesti condominiali, la normativa è particolarmente precisa e minuziosa dato che, com’é noto, la gestione di un bene comune provoca spesso discordie e contenziosi tra le parti, soprattutto nel caso in cui sia necessario fare fronte a spese.
C’é un obbligo giuridico che prevede il pagamento dei danni provenienti da un’immobile custodito e non di proprietà oppure concesso in locazione: si tratta di un cavillo legale che spesso è motivo di dispute in sede legale.
La figura del “custode”, infatti, è piuttosto controversa, in quanto non è sempre facilmente identificabile; comunque in simili situazioni anche l’intervento della copertura assicurativa può subire modificazioni.

Come vengono stabilite le responsabilità per infiltrazioni

Per richiedere un risarcimento, chi ha subito dei danni da infiltrazioni è tenuto a dimostrare la loro natura obiettiva e quindi riscontrabile; a tale scopo vengono richieste minuziose documentazioni sia fotografiche sia tramite video-ispezioni, inconfutabili e chiaramente visibili.
Chi subisce il danno deve sempre essere in grado di provare l’esistenza di una causalità tra rottura di una tubatura e insorgenza di danni che lo riguardano.
Nei condomini, un collegamento del genere non è sempre immediato, poiché, come accennato, la struttura dell’impiantistica degli stabili è spesso difficilmente identificabile.
Non sempre un’infiltrazione è imputabile con certezza a una determinata causa; è proprio in situazioni come questa che diventa indispensabile richiedere l’intervento di un perito.
Si tratta di un professionista di varia formazione (ingegnere, architetto, geometra, idraulico, specialista d’impianti, ecc.) che, dopo un accurato sopralluogo, è tenuto a redigere una perizia.
Basandosi su una relazione del genere diventa possibile procedere nel giusto senso, quantificando l’ammontare dei danni e richiedendone il risarcimento.
Il risarcimento può essere di due tipi: diretto oppure equivalente; nel primo caso il responsabile provvede direttamente (tramite ditte di sua fiducia) a riparare i danni, mentre nel secondo caso corrisponde una somma di denaro, che viene poi gestita dalla parte offesa.