Io affittuario ho dei diritti se il proprietario di casa vuole vendere?

Non sono trascorsi che pochi mesi dalla stipula del tuo contratto di affitto, e il padrone di casa ti ha appena comunicato di voler mettere in vendita l’appartamento. Magari ti ha anche chiesto di liberare l’immobile prima del termine.
Tu hai provato a dare un’occhiata al contratto, ma non l’hai trovato poi così chiaro e ora sei qui, su internet, pieno di domande.

Cosa dice la legge in merito alla vendita di immobili affittati? Quali sono i diritti dell’inquilino in caso di vendita dell’immobile? L’affittuario ha diritto alla prelazione? E che succede al contratto d’affitto, una volta che la casa è stata venduta? Posso essere sfrattato dal nuovo proprietario?

Proviamo a dare qualche risposta.

Il contratto di locazione in breve.

Nel codice civile i contratti di locazione e di affitto (questi ultimi riguardano beni mobili o immobili produttivi, come un ristorante o una palestra), sono disciplinati all’interno del Libro IV, titolo III, capo VI.

L’articolo 1571 è quello che ci dice cos’è, legalmente parlando, un contratto di locazione: si tratta di un accordo stipulato tra due parti in cui una delle parti, il locatore, mette a disposizione dell’altra, il locatario (detto anche conduttore o inquilino), il godimento di un bene mobile o immobile per un determinato periodo di tempo a fronte del pagamento di una somma in denaro.

Un altro articolo, il 1596, ci dice anche che la locazione si risolve una volta raggiunta la scadenza riportata in contratto. E che in mancanza di una scadenza prefissata, tale contratto si intende tacitamente rinnovato a meno che una delle due parti non abbia dato comunicazione di disdetta all’altra entro un termine prestabilito.

Va comunque detto che il normatore ha individuato un serie di casi in base ai quali sia il conduttore che il locatore hanno la possibilità di richiedere una risoluzione anticipata del contratto di locazione.

Tipi di contratti di locazione

Nel nostro ordinamento, i contratti di locazione possono essere a canone concordato o a canone libero.

Nel primo caso, i valori minimi e massimi dei canoni di locazione vengono stabiliti a livello locale da accordi tra le associazioni dei proprietari e i sindacati degli inquilini.

La durata ordinaria del canone concordato è di 3 anni e può essere rinnovato automaticamente di altri 2 anni.

Nel contratto di locazione a canone libero la quota d’affitto da corrispondere mensilmente viene stabilita da un accordo diretto tra proprietario e futuro inquilino.

In genere, i contratti a canone libero sono del tipo 4+4. Ovvero una durata minima di 4 anni, rinnovabili tacitamente di altri 4.

Per entrambe le tipologie di contratto, la norma stabilisce che le eventuali modifiche nei termini dell’accordo (come, per esempio, un aumento del canone), possono essere negoziate solo a partire dal secondo rinnovo, a meno che non sia prevista in contratto una clausola che rimandi all’aggiornamento della quota in base all’indice ISTAT.

Inoltre, nel caso in cui una delle due parti intenda risolvere il contratto, la disdetta deve essere comunicata per iscritto tramite pec o raccomandata A/R con un preavviso di almeno sei mesi prima della naturale scadenza.

In caso di disdetta che avvenga alla prima scadenza del contratto di locazione, il proprietario può esercitare questo diritto solo se ricorre uno dei motivi previsti dal legislatore all’articolo 3 della legge 431/1998, detta legge sulle locazioni abitative.

Tra i motivi troviamo la vendita a terzi dell’immobile affittato, purché il locatore non sia proprietario di altro immobile oltre all’eventuale abitazione principale.

In questo caso, all’affittuario spetterà il diritto di prelazione.

Il proprietario vende, e io che faccio?

Mettiamo il caso di un contratto d’affitto stipulato da poco. Il proprietario decide di vendere l’appartamento e perciò vuole disdire il contratto. Non possiede altri immobili oltre alla casa in cui vive.

L’articolo 38 della legge 392/78 stabilisce che è tenuto a darne comunicazione all’inquilino (o agli inquilini) con almeno 6 mesi di anticipo sulla prima scadenza del contratto. La comunicazione deve avvenire a mezzo di raccomandata A/R o Pec e deve riportare: prezzo dell’immobile, eventuali condizioni per la vendita, invito a esercitare o meno il diritto di prelazione.

Se l’inquilino vuole acquistare l’immobile, dovrà rispondere sempre tramite pec o raccomandata con ricevuta di ritorno, entro 60 giorni dalla ricezione della comunicazioni. Perché l’accordo sia perfezionato, il pagamento della somma pattuita andrà corrisposto – salvo diverso accordo – entro 30 giorni dal sessantesimo successivo alla comunicazione del proprietario contestualmente alla stipula del contratto di acquisto o del preliminare.

Non posso permettermi di comprare casa, verrò sfrattato?

Nel caso in cui non sia possibile esercitare il diritto di prelazione per mancanza dei requisiti di cui all’articolo 3 della L. 431/98, o se l’inquilino non vuole o non può acquistare l’immobile, il locatario ha diritto di vendere a terzi così come l’inquilino ha diritto di restare nell’immobile fino a naturale scadenza del contratto, a meno che le parti non giungano a un diverso accordo.

Il contratto di affitto passa all’acquirente, che non ha il potere di modificarlo o rinegoziarlo, e l’affittuario sarà tenuto a corrispondere a quest’ultimo il canone pattuito con il precedente proprietario.

Per riassumere:

    • il contratto di locazione è un accordo scritto stipulato tra due parti dove A, proprietario di un bene mobile o immobile, si impegna a lasciarne il godimento a B per un certo periodo di tempo e a fronte del pagamento di un corrispettivo in denaro
    • può essere a canone concordato o libero
    • il contratto di locazione si risolve giunto a naturale scadenza a meno che non ricorrano determinate condizioni, stabilite per legge, che ne permettano la risoluzione anticipata (es. sfratto per morosità)
    • il diritto di prelazione del locatario si esercita solo in caso di vendita dell’immobile alla prima scadenza del contratto
    • l’inquilino ha il diritto di continuare ad abitare nell’immobile locato venduto a terzi fino alla scadenza del contratto di locazione, e continuerà a corrispondere il canone all’acquirente.

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