Meglio vendere o dividere un immobile ereditato da più persone?

Quello di un immobile ereditato da più persone è uno dei casi più frequenti sul piano legale, ma è anche, ahi noi, uno dei motivi più frequenti di discordia tra eredi.
Capita infatti che alla morte di una persona, siano vari gli eredi designati (specie nel caso della morte di un genitore), i quali, accettando l’eredità, vanno a costituire una comunione ereditaria sul cespite.
Quindi gli eredi sono tutti proprietari in parti uguali dell’immobile ed è proprio a questo punto che nascono più frequentemente le dispute tra coloro che vorrebbero venderlo, dividendo gli incassi e coloro che preferirebbero frazionarlo, senza considerare quelli che vorrebbero addirittura conservarlo, come ricordo del defunto (ma economicamente, quest’ultima possibilità non ha senso, a meno di non disporre di un’ingente quantità di denaro).
Anche quando apparentemente ci può essere l’intesa sulla vendita, possono esserci divergenze relative al prezzo da assegnare all’immobile, oppure, nel caso che il compratore sia uno degli eredi, la cosa può non andar bene agli altri.
Senza considerare il caso in cui uno degli eredi fosse già residente all’interno dell’immobile “incriminato”, che di conseguenza viene considerato da costui un bene di sua proprietà.
Insomma, questo basti per farti capire che la questione relativa ad un immobile ereditato da più persone è più spinosa ed impegnativa di quanto non possa sembrare e merita dunque di essere esaminata con attenzione.
Vediamo insieme se convenga maggiormente la vendita o la divisione dell’immobile in questione, non prima, però, di avere spiegato brevemente la faccenda della comunione ereditaria.

La comunione ereditaria

La comunione ereditaria si ha quando il patrimonio di un defunto passa in mano a più eredi, i quali diventano proprietari di una quota di tale bene.
Nella pratica tutti gli eredi possono disporre di tale bene, che poniamo essere un immobile, a patto che tutti abbiano lo stesso diritto; ciò fa sì, però, che sia necessaria la volontà di tutti gli eredi per vendere o affittare l’immobile. In mancanza di accordo tra le parti, l’unica soluzione consiste in una causa legale: l’idea è quella di arrivare alla divisione ereditaria, ottenendola o con la vendita o con il frazionamento di tale immobile.
A questo punto si può procedere in diversi modi: o un erede acquista le quote degli altri, o gli eredi regalano le loro quote, o l’immobile viene venduto (e l’incasso diviso) oppure viene frazionato.

La vendita

Ovviamente è possibile mettere in vendita un immobile in comunione ereditaria, basta che ci sia l’accordo tra le varie parti, cosa che è più semplice da dire che da ottenere.
Se questo accordo tra le parti c’è, allora bisogna che gli eredi abbiano presentato la dichiarazione di successione e che abbiano accettato l’eredità; poi possono pensare di vendere ognuno la propria quota ad un altro acquirente, cosa che deve avvenire in presenza di un notaio.
Se però anche solo uno dei coeredi non è d’accordo alla vendita, allora sarà impossibile procedere in questo modo.

La divisione

Quando manca l’accordo tra le parti in merito ad un’eventuale vendita, allora è necessario procedere con la divisione dell’immobile; il problema sorge quando tale immobile sia difficile da dividere, in quanto renderà necessario l’intervento di un giudice (che può anche delegare questo ruolo ad un notaio, ad un avvocato o ad un commercialista).
Siccome la divisione di un immobile non è sempre possibile (magari a causa delle modeste dimensioni dello stesso), allora si può agire in due modi: l’immobile viene assegnato ad uno degli eredi, che dovrà versare agli altri il valore in denaro delle loro quote (in mancanza di accordo tra le parti, l’erede che diventerà proprietario viene sorteggiato), oppure viene venduto all’incanto, con gli stessi meccanismi delle aste giudiziarie e l’incasso viene diviso tra gli eredi.

Quanto alla questione del frazionamento, per attuarlo è necessario che le frazioni ottenute siano considerate autonome a livello giuridico e che tale divisione non comporti spese eccessive per essere attuata.

Cosa conviene di più

Tra le soluzioni che ti abbiamo prospettato, ti sarà probabilmente evidente che quella più conveniente sia la vendita: ciò perché, nel caso di vendita all’incanto, l’immobile verrà inevitabilmente svalutato e questo causerà un incasso inferiore rispetto alla vendita delle proprie quote ad un terzo acquirente.
Senza considerare che, quando si apre una causa, si devono aggiungere necessariamente anche altre spese, che sono: l’onorario del professionista che sarà il custode dell’immobile, le spese notarili e quelle relative alla consulenza tecnica indispensabile per avviare la divisione.
Quindi i coeredi, che erano in disaccordo sulla vendita iniziale dell’immobile, si troverebbero in quest’ultimo caso, ad incassare una somma notevolmente inferiore rispetto al loro guadagno in caso di vendita immediata, senza passare dal tribunale.
E da ciò potrai dedurre che sia sempre meglio, in una situazione come quella che ti abbiamo appena prospettato, mettere da parte i disaccordi e tentare di agire nell’interesse comune, sia per una questione di buonsenso, che di riscontro economico.