Spese condominiali e assemblee come devono essere ripartite tra proprietario e usufruttuario
Vivere in un appartamento condominiale vuol dire anche presenziare alle assemblee e fare i conti con le spese condominiali. Comprendere i criteri di riparto previsti dalla legge è fondamentale per non ritrovarti ad affrontare contenziosi. Esistono regole ben precise cui dovrai fare affidamento per predisporre la suddivisione delle spese sulle parti comuni, anche alla luce delle ultime modifiche legislative.
Prima della riforma condominiale, il criterio generale, di cui 67 disp. att. cod. civ., nulla prevedeva sulle modalità di divisione fra il proprietario dell’immobile e l’usufruttuario. Il richiamato principio, infatti, si limitava a fornire le indicazioni sul diritto di voto esercitato dall’usufruttuario sul piano, o porzione dell’edificio, circoscrivendolo agli affari ricadenti nell’ordinaria amministrazione.
Solo considerando le ulteriori disposizioni del codice civile in tema di usufrutto, si perveniva alla regola sulla suddivisione delle spese basata sul principio secondo il quale spettavano all’usufruttuario quei costi ordinari riguardanti il godimento e la conservazione della cosa, rimanendo a carico del proprietario quelli ricadenti sulla struttura e sulla destinazione dell’immobile.
Oggi, in seguito alla modifica del condominio, ovvero all’entrata in vigore della L. 220/2012 dovrai considerare che i criteri di riparto fra i usufruttuario e proprietario poggiano sul principio della solidarietà.
Condominio: rapporti fra usufruttuario e proprietario
Se abiti all’interno di una casa condominiale, a norma dell’art. 1223 cod. civ., non potrai sottrarti al pagamento delle spese in maniera proporzionale, ovvero in rapporto al valore della tua unità immobiliare. Si tratta di una regola basilare che pone, tuttavia, dubbi interpretativi nei casi in cui le unità immobiliari interessano la presenza del nudo proprietario con quella dell’usufruttuario.
Il nudo proprietario è materialmente l’intestatario dell’appartamento, quello che vanta il diritto di proprietà. L’usufruttuario, invece, è colui che gode dell’immobile, ponendo in essere quei comportamenti tipici di un proprietario, pur non essendo tale. In queste situazioni fissare i criteri di riparto delle varie spese, come quelle del riscaldamento centralizzato, della luce, della pulizia e molto altro, può diventare complicato.
Spese condominiali fra nudo proprietario e usufruttuario: norme di riferimento
Al fine di stabilire i criteri d’imputazione delle spese condominiali fra proprietario e usufruttuario dovrai considerare alcune norme del codice civile, ovvero quelle in tema di usufrutto, con particolare attenzione agli articoli 1004 e 1005 del cod. civ.
La prima norma tratta delle spese poste a carico dell’usufruttuario. L’articolo prevede che i costi di custodia e che ricadono nell’ordinaria amministrazione sono imputabili a chi vanta il diritto d’usufrutto. Tuttavia, possono rimanere in capo all’usufruttuario anche gli oneri straordinari, qualora derivino da un inadempimento dei doveri di ordinaria amministrazione.
Diversamente, stando alle previsioni del successivo art. 1005 del cod. civ., gravano sul nudo proprietario i costi di straordinaria amministrazione, ovvero quelli che riguardano la conservazione dei muri, del solaio, delle travi e in genere della struttura.
Per lungo tempo la Corte di Cassazione, con numerose pronunce, è stata costante nel ritenere che il nudo proprietario non era obbligato a corrispondere le spese del condominio, nemmeno in via sussidiaria oppure solidale. La Corte, inoltre, aggiungeva che neppure la volontà dell’assemblea avrebbe potuto derogare a tale principio di riparto.
I nuovi criteri di divisione delle spese fra usufruttuario e nudo proprietario
Oggi, tuttavia, dopo l’entrata in vigore della L. 220/2012, che ha modificato la legge condominiale, anche l’art.67 disp. att. cod. civ. presenta una nuova dicitura. Infatti, l’amministratore condominiale può agire per il recupero delle spese condominiali non solo nei confronti dell’usufruttuario, ma anche verso il nudo proprietario.
In situazioni di morosità, pertanto, usufruttuario e proprietario restano obbligati in solido anche in giudizio. Possono essere costretti al pagamento anche in forza del decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, così come previsto dall’art. 63 disp. att. cod. civ. Si tratta di un principio innovativo che stravolge le precedenti interpretazioni sul riparto fra nudo proprietario e usufruttuario.
Usufruttuario e proprietario: l’assemblea condominiale
Coerentemente sono state modificate le norme riguardanti il diritto di voto e la partecipazione all’assemblea. Rimane ferma la possibilità dell’usufruttuario di presenziare all’assemblee, al fine di poter esprimere il diritto di voto sui punti del giorno che riguardano l’ordinaria amministrazione. Tuttavia, vi sono casi in cui è ammessa la sua partecipazione per esprimere il diritto di voto anche sulle opere straordinarie.
Trattasi delle situazioni disciplinate dall’art. 1006 del cod. civ., ovvero quando l’usufruttuario intende farsi carico di specifiche spese, ovvero prendere il posto del proprietario che si rifiuta di eseguire determinati lavori e opere descritte negli artt. 985 e 986 del cod. civ. In queste ipotesi l’usufruttuario deve essere convocato, al fine di partecipare attivamente. In aggiunta, vanta anche il diritto a impugnare la delibera.
