Spese condominiali e casa pignorata…chi paga?
Le controversie condominiali di carattere economico sono sempre al centro di aspre discussioni tra condomini e spesso sfociano in cause legali per la definitiva risoluzione delle problematiche. Di frequente, infatti, a scatenare le liti nei condomini è proprio la ripartizione delle spese condominiali e fare chiarezza su alcuni punti aiuta ad evitare situazioni difficili e molto spiacevoli.
Conoscere bene, o almeno in linea generale, i dettati normativi che regolano i costi condominiali tra le parti ti servirà ad affrontare al meglio determinate circostanze e a rispondere correttamente ai relativi quesiti. Nello specifico, con questo articolo, ci occuperemo e proveremo a spiegarti con estrema chiarezza cosa accade riguardo al pagamento delle spese condominiali nei casi di immobile pignorato. Vediamo allora insieme nei paragrafi successivi cosa è esattamente un pignoramento e quanto specificato dalla sentenza della Cassazione 3354 del 19 febbraio del 2016.
Spese condominiali e casa pignorata: cos’è il pignoramento
Prima di cercare di capire bene a chi spetta pagare le spese condominiali nei casi di una casa pignorata, facciamo un passo indietro per comprendere prima la vera natura dell’atto di pignoramento. In pratica trattasi di una ingiunzione che l’ufficiale giudiziario fa a determinati debitori. Il pignoramento immobiliare interessa un’azione rivolta all’ottenimento del soddisfacimento del credito attraverso l’espropriazione del bene, cioè del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento.
Il pignoramento viene eseguito attraverso la notifica ai debitori e la seguente trascrizione di un atto in cui sono esattamente indicati i beni oggetto del provvedimento dell’ufficiale giudiziario. Generalmente, con il pignoramento immobiliare, i debitori sono nominati custodi dei beni senza diritto ad alcuno compenso. Dunque devi sapere che il pignoramento è il provvedimento con il quale l’ufficiale giudiziario intima ai debitori di non donare né vendere assolutamente i beni immobili oggetto della garanzia del credito.
Spese condominiali e casa pignorata: chi paga le quote
La Cassazione, con sentenza 3354 del 19 febbraio 2016, è intervenuta per chiarire come comportarsi in caso un condomino non possa fare accesso alla propria abitazione perché è in corso un pignoramento o un sequestro. In base a quanto chiarito con tale sentenza, il condomino interessato dal pignoramento è comunque tenuto al pagamento delle spese condominiali per come regolarmente stabilito dalle delibere delle assemblee. Questo perché il pagamento delle spese è direttamente connesso al fatto di essere proprietario dell’unità immobiliare in questione.
La Cassazione ha infatti precisato come il versamento delle spese di condominio non sia direttamente legato al godimento dei beni, ma strettamente connesso alla proprietà della casa. Questo in pratica vuol dire che, anche in tutti quei casi di mancato uso dell’appartamento in seguito a un’ordinanza di sgombero della casa, il debitore è tenuto al pagamento delle spese condominiali in base ai propri millesimi.
Spese condominiali e casa pignorata: cosa accade
Quando un’unità immobiliare viene pignorata, il versamento dei costi ordinari condominiali o il pagamento riguardo alla manutenzione straordinaria non spetta né al custode giudiziario né tanto meno al creditore, pure di fronte all’ordine dei magistrati di abbandonare la casa. Solamente all’atto dell’aggiudicazione dell’immobile al miglior offerente, con il provvedimento del giudice incaricato e il trasferimento della proprietà dell’immobile, il debitore non ha più il dovere di pagare le spese di condominio. Dunque, fino al definitivo trasferimento della proprietà immobiliare, il condomino interessato dal pignoramento a tutti gli effetti va ritenuto proprietario della casa.
Infatti, con l’atto di pignoramento egli non ha alcun diritto di sottrarre il bene in questione dalla garanzia del credito, ma mantiene la completa disponibilità e la proprietà dell’immobile. Continuando a mantenere la proprietà della casa, il condomino interessato è quindi tenuto al pagamento delle spese condominiali. In caso contrario, di fronte cioè a un mancato versamento delle quote da parte del condomino pignorato, occorrerà un nuovo provvedimento di ingiunzione.
Nel corso dell’atto esecutivo è probabile dunque che il condomino pignorato non versi niente, in tali circostanze è buona abitudine per l’assemblea di condominio deliberare un fondo cassa per fronteggiare adeguatamente certe situazioni e soprattutto delle mancanze di liquidità. Deliberare un fondo straordinario è una buona regola proprio perché nei condomini certe circostanze si verificano di frequente e farsi trovare impreparati è un serio problema. Naturalmente coloro che comprano all’asta, parallelamente a coloro che acquistano dal condomino, saranno obbligati per i debiti maturati nel corso dell’anno nel quale si è concretizzata la compravendita e per i debiti maturati nell’anno precedente. Tutte cose che devi sapere per affrontare nel migliore dei modi eventuali discussioni e per saperti muovere correttamente in caso di controversie condominiali.
