Utilizzo delle parti comuni e parcheggio in area di manovra condominiale: come sono regolamentati

La vita di condomino spesso è tutt’altro che pacifica. Quante volte, durante le riunioni, ti sarà capitato di scontrarti con gli altri condomini su tantissime questioni, sulle aree comuni o sul parcheggio del condominio. In questa guida sono illustrate tutte le regole per una corretta gestione delle aree comuni e del parcheggio in area di manovra condominiale.

Cosa sono le aree comuni
Le aree comuni in un condominio sono tutti quegli spazi a cui è consentito il libero accesso a tutti i condomini. Si intendono quindi i locali con destinazioni d’uso comuni, come la portineria oppure il locale caldaie e dei contatori elettrici. C’è poi lo spazio sul quale è stato edificato il condominio, comprensivo delle aree usate da tutti tra cui scale, corridoi, tetto ecc. Infine tutte le installazioni che fanno parte del condomino (tubature, fognature, sistemi di cablaggio, ascensore) sono considerate parti comuni del condominio perché ne usufruiscono tutti ma diventano spazio privato nel momento in cui entrano nella tua abitazione.
Tra gli spazi comuni rientra anche l’area di manovra che sarebbe lo spazio all’entrata e all’uscita dei veicoli e in cui fare appunto le manovre. Lo spazio di manovra in alcuni casi può essere utilizzato anche come parcheggio ed è soggetto a regolamentazioni molto restrittive.

Quando si può parcheggiare in area di manovra
Gli spazi di manovra sono le corsie di manovra di cui il decreto ministeriale del 1 febbraio ’86 definisce le caratteristiche minime. Per definizione gli spazi di manovra devono agevolare il movimento dei veicoli e avere una ampiezza non inferiore 4,5 m. Se lo spazio di area di manovra rispetta questi standard allora può essere utilizzato anche come parcheggio, ma in caso contrario costituisce un rischio molto alto per la sicurezza dei condomini in caso di emergenza.

Gestione delle parti comuni
Il Codice Civile all’articolo 1123 definisce chiaramente che nessun condomino può sottrarsi all’obbligo di gestione. In altre parole tutti devono pagare la propria quota per quanto riguarda le parti comuni del condomino. Secondo quanto stabilisce la legge se i condomini usufruiscono in maniera potenzialmente uguale la parte comune allora devono pagare in ragione delle tabelle millesimali. Le parti utilizzate in maniera differente (come l’ascensore e altre) sono invece divise sulla base dell’uso e alcune zone utilizzate esclusivamente da alcuni condomini (come appunto la proprietà) sono a carico esclusivo del proprietario.
Passiamo alle spese destinate alla parte comune del parcheggio. Anche questa è un’area comune che tutti hanno diritto ad utilizzare in maniera congruente, pertanto ognuno deve pagare per la gestione in ragione della tabella millesimale, come stabilisce la Corte di Cassazione con la sentenza 820/2014.

Come assegnare i posti nel parcheggio condominiale
I posti auto inseriti in un parcheggio condominiale possono essere distribuiti in diversi modi fra i condomini, a seconda delle regole stabilite dall’assemblea condominiale e che si accettano alla stipula di ogni nuovo contratto. Generalmente i posti auto sono assegnati a rotazione, in modo tale che per un periodo di tempo ognuno ne possa usufruire. Torna molto utile in tutte quelle situazione dove ci sono alcuni punti più ostici in cui sostare il veicolo, come spazi stretti o sotto ad un muro.
Altre volte invece un posto è assegnato esclusivamente ad un unico condomino. Sono i casi in cui gli stalli sono abbondanti e il proprietario paga una percentuale maggiore in termini millesimali per il servizio. Il proprietario può decidere di delimitare il perimetro del proprio spazio attraverso delle installazioni che rispettino determinate condizioni. Le installazione di delimitazione non devono innanzitutto costituire un pericolo per il condomino, andando per esempio a bloccare una via di fuga in caso di emergenza, non devono in nessun modo intralciare le manovre degli altri veicoli e non devono minare la sicurezza strutturale del condominio in cui è inserito.
Infine esistono delle situazioni in cui un parcheggio condominiale è ad uso pubblico, dove cioè sia residenti che non hanno il diritto ad occuparne i posti. In queste situazioni diventa difficile trovare parcheggio, non è raro per esempio che un camper si apposti in maniera definitiva. Essendo due voci in capitolo di pari forza, la soluzione si può trovare o tramite accordo verbale con gli altri utenti dell’area di parcheggio oppure, più efficacemente, cedendo la gestione al Comune. Il Comune potrebbe attuare diverse soluzioni, come una tariffa a pagamento per i non residenti e un abbonamento per i condomini.

Ospiti e rimozione forzata
In alcuni condomini dove lo spazio è abbondante si possono persino riservare dei posti auto a non residenti. In questi casi la funzione è regolamentata dall’Assemblea Condominiale che può prendere decisioni sulla modifica dello spazio riservato agli ospiti con votazione a maggioranza, a patto che i presenti al momento della votazione superino la metà delle persone che vi abitano.
Se qualcuno invece parcheggia in modo abusivo al tuo posto riservato, è possibile ricorrere a misure più forti. Ricorda che tu da solo non hai il potere di rimozione di un veicolo, ma lo possono fare solo le autorità competenti. In primo luogo puoi chiedere aiuto all’amministratore che inviterà il proprietario a spostare il veicolo, che può essere multato dai 200€ agli 800€ per comportamento reiterato, oppure può richiedere un provvedimento d’urgenza al Giudice per la rimozione.